Wetgeving

ACTUELE WETTEN EN REGELS BIJ DE AANKOOP VAN EEN (VAKANTIE)HUIS OF STUK LAND

Onroerend goed kopen; wat mag, wat mag niet?

Er heerst nog steeds onduidelijkheid over de mogelijkheden en actuele wetten en regels bij de aankoop van een (vakantie)huis of stuk land.

Dit wordt meestal veroorzaakt door niet ter zake deskundige (vaak Nederlandse) makelaars en bemiddelaars die nogal wat onzin beweren.

Voor de duidelijkheid een korte beschrijving van hoe de zaken er voor staan. Ondanks andere verhalen die u misschien gehoord heeft, kunt u niet meer van het volgende afwijken.

De wetgever heeft alle mazen in de wet gedicht. Wie het toch beter meent te weten doet dit voor eigen risico!

Ten eerste: wat mag niet?
Tot half jaren negentig was het voor particulieren lastig om onroerend goed te kopen. Via eenvoudige en doorzichtige financiële constructies, zoals een B.V. of een samenwerkingsverband met een partij uit Hongarije, was dit te omzeilen.

Hier kleefden wel veel andere nadelen aan, zoals een afremming van de investeringsgroei. Daarom zijn de regels veranderd, zodat het nu mogelijk is als privé persoon onroerend goed te kopen, met 2 uitzonderingen.

Uitzonderingen
– Bestemming in het bestemmingsplan en locatie
– Onroerend goed in natuurgebieden en monumenten

Bestemmingsplan en locatie
Het hangt van de bestemming in het bestemmingsplan en de locatie van een perceel af of verkoop aan buitenlanders toegestaan is.

De overheid was bang dat buitenlandse agrariërs en investeringsmaatschappijen alle landbouwgrond zouden opkopen. Het is daarom onmogelijk om landbouwgrond, inclusief wijn- en boomgaarden en bosgebieden te kopen zolang u niet de Hongaarse nationaliteit heeft.

De landbouwgronden en aanverwant staan meestal op de plankaart aangegeven (in het Hongaars) als szántó, legelo, zártkert en gyep.

Vruchtgebruik is wel een mogelijkheid, volledig eigendom in principe niet, zelfs niet als u het zelf ‘gekocht’ zou hebben van een boer.

Het gaat hier om de beschrijving van de grond op het kadasterblad, of er een agrarische waarde (weergegeven in zogenaamde Gouden Kronen) is. Meestal liggen deze gronden en objecten buiten de bebouwde kom, of aan de grenzen van een gemeente of dorp, zoals de wijn- en boomgaarden.

Er is een uitzondering voor Tanya’s, losse woningen of geclusterde bebouwing in het buitengebied. Dit komt vooral voor op de Grote Hongaarse Laagvlakte.

Het is mogelijk zulke huizen en gronden te kopen in Hongarije als het geheel slechts als woonhuis met omliggende tuin geregistreerd is, zónder agrarische waarde, en het omliggende perceel in zijn geheel niet groter is dan 6.000 m².

Vanaf 2004 kan een beperkte groep niet-Hongaren toch landbouwgrond kopen: als u minimaal 3 jaar officieel in Hongarije woont en verblijft én u gedurende die periode via participatie in een coöperatie landbouwgronden heeft gepacht, of op een andere manier als agrariër actief bent geweest in Hongarije, dan kunt u onder bepaalde voorwaarden landbouwgronden op naam aankopen.

Natuurgebieden, monumenten en militair onroerend goed
Het tweede verbod op eigendom door buitenlandse particulieren geldt voor onroerend goed in natuurgebieden, terreinen gelegen aan vaarwegen of overig water en alle militaire en strategische objecten, evenals onroerend goed dat is opgenomen op de Rijksmonumentenlijst (monumenten die alleen op de gemeentelijke monumentenlijst staan mag u wel kopen).

Deze beperking geldt sinds 2004 echter weer niet voor wie een Hongaarse rechtspersoon sticht.

Een Hongaarse rechtspersoon biedt bewust weer geen oplossing bij agrarisch onroerend goed, want een rechtspersoon mag deze niet zomaar kopen. Daarvoor geldt een vergunningenstelsel met diverse voorwaarden.

Wat mag u wel kopen?
U kunt en mag onroerend goed binnen de bebouwde kom (het binnengebied van een nederzetting) volstrekt ongelimiteerd met betrekking tot de oppervlakte kopen.

De enige beperking hier is dat er nog een agrarische bestemming op zou rusten. In de praktijk komt dit bij onroerend goed dat volgens het kadaster binnen de bebouwde kom ligt niet of nauwelijks voor.

Pas op: de registratie in het kadaster is bepalend, niet de locatie van een plaatsnaambord!

Meestal lopen de grenzen parallel. Het komt soms voor dat er gronden aan de rand van een dorp liggen, verkeerstechnisch binnen de kom liggen, maar bij het kadaster geregistreerd staan als buitengebied. Het omgekeerde komt ook voor, vooral bij kleine, deels verlaten dorpen en nederzettingen.

U kunt uiteraard altijd de gemeente verzoeken de kadastrale bestemming binnengebied/buitengebied te wijzigen, maar dat is een vrij tijdrovende procedure.

In tegenstelling tot in Nederland en België staat in Zuidwest-Hongarije gelukkig het merendeel van de dorpswoningen en vakantiehuizen binnen de bebouwde kom (> 95%). Sommige hebben grondstukken tot 5 hectare zonder agrarische bestemming!

Fodel Makelaardij houdt altijd rekening met de wettelijke bepalingen. Wij kijken van te voren of u het onroerend goed kunt kopen en eigenaar kunt worden.

De noodzakelijke vergunningen
We schreven zonet in principe. Het volgende is namelijk van belang. De aankoop van onroerend goed in Hongarije door buitenlanders moet worden goedgekeurd door de Közigazgatási Hivatal.

Deze overheidsinstelling is vergelijkbaar met het provinciebestuur in Nederland (het is een gedecentraliseerde rijksdienst van het Ministerie van Justitie).

Voor het hoofd van de dienst een beslissing neemt, controleert hij of de vereiste papieren, eigendomsverklaringen en contracten in orde zijn en hoort hij het advies van de burgemeester aan, die bezwaar kan maken tegen verkoop.

De burgemeester heeft een soort voorkeursrecht, maar is bij bezwaar verplicht het goed zelf te kopen tegen dezelfde prijs en alleen maar als er dringende gemeentelijke belangen zijn. Bovendien blijft het een advies; de provinciale dienst kan anders beschikken.

Meestal krijgen EU-burgers zonder voorbehoud toestemming, zolang het onroerend goed voldoet aan de eerder genoemde bepalingen, en het dus niet op de beperkende lijst voorkomt.

Het beleid is soepeler dan begin jaren negentig, maar voor gebouwen op de Rijksmonumentenlijst blijft het lastig. Tenzij het merendeel van een dorp al in buitenlandse handen is en er woningnood heerst – een weinig voorkomend verschijnsel op het Hongaarse platteland – zult u toestemming krijgen en wordt u als eigenaar ingeschreven in het kadaster.

Het proces van vergunningverlening neemt meestal tussen de 3 en 8 weken in beslag, afhankelijk van de provincie en gemeente.

Een gesprek vooraf met de burgemeester of contacten (via de makelaar) leggen bij andere instanties helpt soms om het proces te versnellen. Meestal duurt het na het verlenen van de vergunning een of twee maand voordat u via het kadaster het nieuwe uittreksel van het kadasterblad krijgt. Dit is sterk afhankelijk van het betreffende kadaster.

Uiteraard staat u wel vanaf het moment waarop u de toestemming ontvangt definitief ingeschreven in het kadaster.

Wij willen u zeker niet afbrengen van uw enthousiasme. We willen alleen dat u goed op de hoogte bent van de regels voor u een huis of vakantiehuis koopt.

Regelgeving hoeft u absoluut niet te weerhouden van uw plannen om een huis te kopen. Vele Nederlanders, Belgen en Duitsers gingen u voor.

BELASTING IN HONGARIJE

Voor vakantiehuizen of gewone bouwgrond betaalt u 10% van de in het koopcontract staande koopprijs. Overigens kunt u vrijstelling aanvragen als u van plan bent om op de bouwgrond te gaan bouwen en het bouwwerk binnen vier jaar na ondertekening van de koopovereenkomst klaar is.

Voor landbouwgrond, die nog niet in buitenlands eigendom kan komen, betaalt u doorgaans 2,5% belasting.

Voor woningen en vakantiehuizen is de situatie als volgt. Tot een bedrag van HUF 4.000.000 forint betaalt u 2% van de koopsom. Over elke forint boven dit bedrag betaalt u 4%. U krijgt hiervoor, na de vereiste toestemmingen, automatisch een aanslag.

De periode waarbinnen dit gebeurt verschilt nogal. Vroeger moest u de belasting meestal een jaar na aankoop betalen. Tegenwoordig wil de belastingdienst in Hongarije graag sneller geld zien. Er zijn verschillende manieren om de belasting te betalen. FODEL ondersteunt u hierbij.

Verkoop van huizen en onroerend goed in Hongarije
In Hongarije is voor iedereen, ongeacht de nationaliteit, winst door verkoop van onroerend goed belast. Deze regel is een leuke opsteker voor de Hongaarse staat in tijden van snel stijgende prijzen. Het verweer dat er ook inflatie is opgetreden helpt u niet.

De regeling komt erop neer, dat bij verkoop van een als woonhuis geregistreerd onroerend goed binnen 5 kalenderjaren na aankoop, u 25% van het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs aan belasting verschuldigd bent, verminderd met alle onderhoudskosten en verbouwingskosten en investeringen in het onroerend goed.

Uiteraard moet u bewijzen in de vorm van rekeningen kunnen overleggen om uw kosten aan te tonen.

Het is dus van belang in geval van onderhoud, renovatie en uitbreiding altijd om rekeningen te vragen en die te bewaren.

Overigens daalt het belastbare bedrag wel gedurende de jaren: bij verkoop na 1 jaar betaalt u de belasting (van 25%) over 100% van de winst, na 2 jaar over 90% van de winst, na 3 jaar over slechts 60% van de winst en na 4 jaar over 30% van de winst. Na 5 jaar is de winst voortaan geheel onbelast in Hongarije, dit ter bevordering van de doorstroming op de huizenmarkt.

Voor alle overig onroerend goed (grondstukken, wijnhuizen, als vakantiehuis geregistreerde objecten, bijzondere objecten etc.) is de oude regel blijven gelden.

Deze luidt als volgt: ná 5 jaar mag u ieder jaar 10% van de winst aftrekken, maar u blijft belasting verschuldigd. Met andere woorden: bij verkoop na 6 jaar betaalt u nog maar 25% belasting over 90% van de winst, na 7 jaar over 80%. Na 15 jaar na aankoop is de winst daarmee in principe belastingvrij.

De winstbelasting wordt verrekend met de inkomensbelasting in Hongarije. Als u geen inkomstenbelasting betaalt in Hongarije, moet u de afdracht van belasting zelf regelen, of op eigen risico dit niet doen met de mogelijkheid deze zo te ontspringen.